Infokutuju

Do Not Stop Learning

Lebih Jauh tentang Over Kredit Rumah

Adalah kebahagiaan tersendiri jika kita memiliki rumah sendiri alias tidak harus lagi kesulitan mencari kontrakan rumah. Namun impian untuk memiliki sebuah rumah seringkali terhalang oleh harga rumah yang gila-gilaan, meskipun ada penawaran melalui KPR ( Kredit Pemilikan Rumah) yang sudah disediakan pihak developer, tetap saja membuat berat masyarakat ketika berurusan dengan angsuran bulanan yang tinggi plus bunga dengan jangka waktu yang sudah ditetapkan oleh pihak Bank. Akan tetapi bagi yang belum mampu membeli rumah secara cash, terpaksa harus memilih alternatif
pembelian secara kredit.
Saat ini kita tidak lagi kesulitan mencari listing rumah dijual, rumah disewakan atau rumah over kredit, banyak media cetak dan online yang bisa kiga gali informasinya tentang ragam kebutuhan yang kita cari. Salah satunya Rumah Over Kredit. Over kredit rumah adalah proses pengalihan kredit rumah dari pihak pemilik  lama ke pihak pemilik baru. Jadi kita menggantikan pembayaran angsuran kredit orang lain yang rumahnya kita beli.

Jika mau mengambil Rumah Over Kredit, pastikan dulu apakah kredit sebelumnya bermasalah atau tidak. Kalau  bermasalah, ini bakal merepotkan kita di kemudian hari. karena tunggakan tersebut akan menjadi tanggungan kita. Lokasi rumah serta lingkungan sosialnya mungkin jadi bahan pertimbangan, serta kita harus lebih dulu mengetahui berapa lama angsuran KPR dan bagaimana proses KPR nya.

Banyak cara yang bisa dilakukan dalam proses Over Kredit Rumah :

1. Over Kredit Langsung Melalui Bank BTN ( tergantung bank yang terkait KPR)

Oper kredit langsung melalui Bank adalah oper kredit secara resmi, dengan cara melakukan “Alih Kepemilikan”. Caranya adalah sebagai berikut:
1. Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi bank, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
2. Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama.
3. Dalam hal kredit disetujui oleh pihak bank (setelah diteliti persyaratannya), maka pembeli akan bertindak sebagai pemilik baru menggantikan posisi penjual sebagai pemilik  lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)

Kelebihannya dari Alih Debitur melalui BTN langsung adalah:
a. Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih     tetap di jaminkan ke Bank dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi.
b. Pembeli dapat mengangsur ke Bank atas namanya sendiri.

Adapun Kelemahannya adalah:
a. Proses pengajuan sebagai Debitur di BTN lebih rumit
b. Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka)
c. Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak BTN
d. Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui     prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank

B. PENGOPERAN HAK ATAS TANAH DI HADAPAN NOTARIS


1.  Kita harus memilih Notaris yang kita percaya dan cukup kredible kinerjanya.  Biasanya kita akan disuruh untuk menghadap ke notaris lagi bersama pihak penjual rumah dengan membawa dokumen-dokumen sebagai berikut:

Foto copy PK (Perjanjian Kredit)
Foto copy sertifikat yang ada stempel dari pihak bank yang memberi fasilitas KPR
Foto copy Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Foto copy bukti pembayaran angsuran
Buku tabungan asli yang nomer rekeningnya digunakan untuk pembayaran angsuran
Data-data penjual dan pembeli seperti KTP, KK, dll)

2. Setelah dokumen lengkap, notaris akan membuat Akta Pengikatan Jual Beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud beserta Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan Surat Kuasa untuk mengambil sertifikat rumah

3. Penjual kemudian membuat Surat Pernyataan/Pemberitahuan bahwa telah terjadi pengalihan kewajiban dan hak atas kredit dan agunan. Surat pernyataan/pemberitahuan ini ditujukan kepada bank. Ini berarti bahwa walaupun angsuran dan sertifikat rumah amsih atas nama penjual namun karena sudah terjadi peralihan hak maka penjual tidak berhak untuk melunasi kredit serta tidak berhak untuk mengambil sertifikat rumah yang asli

4. Notaris akan membuat Pengikatan Perjanjian Jual Beli.

5 Pihak penjual dan pembeli bersama sama mendatangi bank pemberi KPR dan menyerahkan semua dokumen yang diperoleh dari notaris.


Kelebihan dari proses oper kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.
Sedangkan kelemahannya adalah:
a. Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke BTN
b. Pembeli mengangsur ke BTN atas nama penjual.
c. Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada BTN, kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke BTN dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan. Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.

Over Kredit Rumah  kredit dengan menggunakan akta Notaris tetap saja jauh lebih aman dibandingkan over kredit dengan hanya  menggunakan surat pengalihan di bawah tangan, atau bahkan tanpa menggunakan surat apapun (hanya kwitansi). Karena dengan adanya akta Notaris tersebut dan bukti surat pemberitahuan, maka pada saat pelunasan nantinya pihak pembeli dapat mengambil asli sertifikat dengan membawa bukti berupa akta Notaris yang sudah ditanda-tangani sebelumnya oleh kedua belah pihak.

9 komentar :

  1. kalau saya menggunakan over kredit via notaris, bagaimana nantinya kalau saya sebagai penjual mau mengajukan kpr baru ? Apakah bisa sementara belum dibalik nama, atau mesti atas nama org lain supaya dapat di approved sm bank utk pengajuan kpr baru (an istri saya)?
    Makasih atas bantuannya

    ReplyDelete
    Replies
    1. Bisa mas, mau pake nama mas sendiri atau nama istri utk pengajuan KPR baru, asalkan gaji / penghasilan mas sgt mencukupi utk hal tsb, atau istrinya juga harus punya usaha / gaji. Semuanya ngga masalah sih, saya pun juga melakukan hal itu, yg penting selama kita berurusan dengan bank tidak pernah melakukan kredit macet atau di blacklist. Ok semoga ini bisa membantu..trims atas kunjungannya

      Delete
  2. Mohon pencerahannya gan

    Saya mau over kredit rumah dan saya pun akan memberikan uang yang telah disepakati oleh penjual. sertifikat belum jadi (masih di BPN) sertifikat jadi tahun depan (info dari bank BTN) karna rumah yang mau di over kridit itu baru jalan 2 tahun

    Agar kedepannya tidak ada masalah bagaimana proses yang benar.

    - Apakah dengan kwitansi bermatrai saja sudah cukup?

    Tolong informasinya gan
    Terimakasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. Jangan cuma kwitansi bermaterai saja ya mas, ini namanya over kredit bawah tangan, nanti anda sendiri yg rugi. Over kredit rumah yg benar sdh sy sebutkan diatas rinciannya, yaitu,
      - harus didepan notaris ( biaya notari ga' mahal mas, kalo msh dibwh 500jt cuma sekitar 500rb - 2,5jt)
      - anda hrs menerima buku tabungan asli atas nama penjual tsb, data2 penjual KTP,KK
      - foto copy surat perjanjian akad kredit, asuransi,imb, dsb yg asli ada stempel bank
      - notaris akan membuat Akta Pengikatan Jual Beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud beserta Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan Surat Kuasa untuk mengambil sertifikat rumah
      - Penjual kemudian membuat Surat Pernyataan/Pemberitahuan bahwa telah terjadi pengalihan kewajiban dan hak atas kredit dan agunan. Surat pernyataan/pemberitahuan ini ditujukan kepada bank

      Setelah data sdh lengkap, penjual dan anda sbg pembeli hrs melapor ke Bank. Bila syarat ini anda penuhi, tdk akan ada permasalahan ke depan, meskipun ada juga penjual yg nakal kedepannya, tapi krn data lengkp pengalihan hak sdh ada di bank, anda tetap dianggap bank sbg pemilik hak dan bangunan yg sah.

      Sekali lagi " JANGAN LAKUKAN OVER KREDITUMAH HANYA PAKAI KWITANSI BERMATERAI ". Terima kasih

      Delete
    2. Terima kasih untuk infonya yg bermanfaat.
      ada 1 hal lg yg ingin saya tanyakan, apabila melakukan over kredit melalui notaris, apakah notaris jg membuatkan srt kuasa dr penjual utk proses balik nama sertifikat?
      sy ada rencana utk meneruskan over kredit lwt notaris, hanya sj sy bingung dengan proses balik nama sertifikat dikemudian hari.

      terima kasih atas bantuannya.

      Delete
    3. Ya nanti notaris yg buat semuanya, baca semua isi surat sebelum dt tandatangan. Utk proses balik nama sertifikat rumah, caranya :

      1. Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Notaris / PPAT
      2. Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
      3. Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus bea balik nama sertifikat pada.
      4. Kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan disertakan sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, bukti pelunasan BPHTB
      5. Proses balik nama akan selesai di urus Notaris / PPAT 1 - 2 bln

      Ok jika ada yg msh ditanyakan akan saya bantu. Terima kasih

      Delete
  3. Orang tua saya dulu pernah over credit rumah dibawah tangan dgn kwitansi bermaterai saja pada saat itu orang tua saya minim akan pengetahuan tentang prosedure over credit , alasan over credit pemilik lma pindah tugas bekerja dan srkarang rumah tersebut sudah lunas kwitansi pembayaran sampai dengan lunas ada pada orang tua saya nmun terkendala dlm pengurusan balik nma srrtifikat rumah, mohon bantuannya solusi yang terbaik, sekedar informasi tambahan pemilik lma sudah tidak tahu lagi berada dimna? Hilang kontak total, kita sudah cari dgn berbagai cara tidak ktmu juga, terima kasih
    Jawaban dan informasi nya sangat diharapkan

    ReplyDelete
    Replies
    1. kalo balik nama hrs mencantumkan copy KTP pemilik lama nya, tapi coba anda hubungi bank bersangkutan siapa tahu mereka tahu keberadaannya, atau kasih alasan yg akurat kpd pihak bank tentang maksud dan tujuan anda. Ga ada cara lain hrs konfirmasi ke Bank dan berikan kwitansi yg asli bermaterai tsb beserta copy sertifikat lainnya, kalo dokumen asli msh ada di bank. Alternatif lainnya, anda searching di google dgn kata kunci" nama orang tersebut atau salah satu nama keluarganya", atau juga cari di kantor kelurahan. terima kasih

      Delete